El subsidio a la tasa ahora llega a 6.000 UF y también sirve para invertir

Qué pasó

El subsidio a la tasa hipotecaria nació en 2025 con la Ley 21.748: 50 mil cupos para comprar viviendas nuevas de hasta 4.000 UF con una tasa rebajada. El 17 de agosto de 2026 se publicó la Ley 21.836, que lo amplía en tres frentes:

• Más cupos: 30 mil adicionales, para un total de 80 mil.
• Más viviendas: el tope de precio sube de 4.000 a 6.000 UF.
• Más plazo: los cupos nuevos se pueden usar hasta el 31 de mayo de 2028, o hasta que se acaben.

Dos días después, el Decreto 238 ajustó los reglamentos para que los bancos pudieran operar con los nuevos parámetros. A mediados de julio, antes de la ampliación, el programa original ya llevaba 28.600 operaciones cursadas y 51 mil solicitudes con aprobación comercial.

Qué cambia para quien invierte

Lo que casi nadie cuenta es para quién es. Los requisitos de la ley original, según el documento de preguntas y respuestas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), son:

• El comprador debe ser persona natural. Una sociedad de inversión queda fuera.
• El crédito debe financiar la primera venta de una vivienda nueva. Un departamento usado no califica.
• No hay límite de número de viviendas por persona.
• El subsidio se entrega siempre junto con la garantía estatal FOGAES (Fondo de Garantías Especiales).

Ojo con una confusión frecuente: "primera venta" no es "primera vivienda". Lo primero habla del inmueble; lo segundo, del comprador. La exigencia de primera vivienda existe solo para un cupo especial ligado a subsidios habitacionales del Minvu. Fuera de ese cupo, el beneficio no pregunta si ya tienes otra propiedad.

Ese documento describe la ley original; la ampliación cambió cupos, tope y plazo. Antes de firmar una promesa, confirma con tu banco que tu operación califica bajo las reglas vigentes.

Pasado por la calculadora

La ley descuenta 60 puntos base (0,6 puntos porcentuales) a la tasa que ofrece el banco. Hacienda habla de un efecto total cercano a un punto, de 4% a 3%, sumando la garantía estatal. Calculamos los dos escenarios con el motor del dossier, para un departamento nuevo de 4.000 UF, 20% de pie, crédito a 25 años y la UF del 1 de octubre de 2026 ($41.065):

Para un inversionista, $41.000 mensuales pueden ser la diferencia entre un flujo de caja negativo y uno que se paga solo. Pero no cambian una mala compra: si el arriendo no cubre dividendo, gastos comunes, contribuciones y meses de vacancia, la rebaja solo hace que pierdas un poco menos.

Dato Semáforo

En nuestra base de avisos, la mediana de un departamento de un dormitorio en venta en Ñuñoa es de 3.535 UF, y en Santiago centro ronda los $72 millones, unas 1.750 UF (semana del 28 de septiembre de 2026). Ambos caben holgadamente bajo el tope nuevo. Con el límite anterior de 4.000 UF, buena parte de los departamentos de dos dormitorios en comunas como Ñuñoa quedaba fuera; ahora entran. Recuerda que esas medianas mezclan propiedades nuevas y usadas, y el subsidio solo aplica a las nuevas.

Qué mirar ahora

• Los cupos: son 30 mil y se reservan cuando el banco pide la preaprobación al FOGAES. Si se agotan antes de mayo de 2028, se acabó.
• La tasa base de tu banco: el descuento se aplica sobre la tasa que te ofrezcan. Cotiza en más de uno.
• La exención de IVA a la vivienda nueva, que todavía no rige y que podría sumarse a este beneficio. La analizamos por separado.