Vivienda nueva sin IVA, qué está aprobado y qué falta para que rija

Qué pasó

La exención de IVA a la vivienda nueva es una de las medidas de la Ley de Reconstrucción Nacional, que el Gobierno ingresó al Congreso el 22 de abril de 2026 y que el Congreso aprobó en agosto. Desde entonces el texto está en control de constitucionalidad en el Tribunal Constitucional, cuyo plazo para dictar sentencia vence el 9 de octubre, con posibilidad de prórroga. Según Diario Financiero, la promulgación se espera para octubre y la exención de IVA empezaría a regir el 1 de diciembre de 2026.

Hoy, 1 de octubre, no está vigente. Cualquier aviso que diga "sin IVA" está vendiendo una expectativa.

Qué exigiría

De acuerdo con los análisis legales del proyecto y de su tramitación, la exención tiene cuatro condiciones:

1. Que sea un inmueble destinado a la habitación. Estacionamientos y bodegas entran si se venden junto con la vivienda.
2. Que sea la primera venta. Los traspasos entre empresas relacionadas no cuentan.
3. Que la vivienda tenga recepción municipal definitiva antes de la publicación de la ley.
4. Que la escritura, o la promesa, se firme dentro de los 12 meses de vigencia.

La tercera condición es la que más pesa: deja fuera los proyectos en verde y en blanco. La medida apunta a vaciar el stock terminado, no a abaratar lo que aún no se construye.

Hay un punto donde las fuentes no coinciden. Varios sitios comerciales hablan de un tope de 4.000 UF. Los estudios jurídicos que revisaron el proyecto señalan que la exención aplica sin importar el valor, la superficie ni el número de unidades. Mientras la ley no se publique en el Diario Oficial, no des ninguno de los dos por seguro.

Qué cambia para quien invierte

El proyecto no restringe el tipo de comprador, así que un inversionista podría acogerse igual que quien compra para vivir. Tres advertencias:

• La rebaja no es automática. El IVA lo recarga el vendedor. Que el precio final baje depende de cuánto de la exención traspase la inmobiliaria.
• No es un 19%. El IVA grava la construcción, no el terreno. La estimación que circuló al anunciarse las medidas, recogida por Emol, es una baja de precios del orden del 10%.
• Esperar tiene costo. Si congelas una compra hasta diciembre, arriesgas que la unidad que te servía se venda, o que el cupo del subsidio a la tasa se agote.

Pasado por la calculadora

Un departamento con precio de lista de 4.000 UF, 20% de pie, crédito a 25 años al 4,0% y UF de $41.065:

Si la rebaja llega completa, son $3,3 millones menos de pie y $69.000 menos de dividendo al mes. Si además usas el subsidio a la tasa, el efecto se acumula. Pero es un "si" grande: el 10% es una estimación general para el mercado, no un descuento garantizado en tu unidad.

Qué mirar ahora

• La sentencia del Tribunal Constitucional y la fecha de publicación en el Diario Oficial. De ahí depende el inicio de los 12 meses.
• El texto final: si trae o no tope de precio.
• Tu promesa: el proyecto contempla devolver el IVA de operaciones cerradas durante la tramitación solo si el vendedor lo reembolsa y queda escrito en la escritura. Si vas a firmar antes de diciembre, pide que la promesa diga expresamente qué pasa con el precio si la exención entra en vigencia.
• El impuesto único de 5% a los arriendos de viviendas DFL2 a partir de la tercera propiedad, que viene en la misma ley y toca directo a quien tiene varios departamentos.