Mito o dato, "sin IVA los departamentos van a bajar 19%"

La creencia

Desde que el Gobierno anunció que eliminaría por 12 meses el IVA a la venta de viviendas, se repite una cuenta rápida: el IVA es 19%, así que los departamentos nuevos bajarán 19%. Suena lógico y está mal.

Por qué no es 19%

Hay dos razones, y las dos son aritmética.

Primero, el terreno no paga IVA. En la venta de un inmueble nuevo, el impuesto se calcula sobre el precio descontando el valor del suelo. Mientras más caro el terreno en relación con el precio, menos IVA hay dentro de ese precio. Un departamento en una comuna donde el suelo es caro trae, en proporción, menos IVA que una casa en una zona donde el suelo es barato.

Segundo, el 19% va sobre el valor neto, no sobre el precio final. Si algo cuesta 100 más IVA, pagas 119. Quitar el IVA te devuelve a 100, y eso es una baja de 16%, no de 19%.

Pasado por la calculadora

Tomemos una vivienda con precio de lista de $100 millones, IVA incluido. El precio se compone de terreno, que no paga IVA, y construcción, que sí. El IVA contenido es la parte de construcción multiplicada por 19 y dividida por 119.

Ese rango calza con la estimación general de una baja del orden del 10% que acompañó el anuncio, y con el cálculo de otros análisis del mercado, que la sitúan entre 11% y 14%.

El techo no es el piso

Lo anterior es lo máximo que podría bajar el precio. Que baje eso depende de tres cosas:

• Que la inmobiliaria traspase la exención. El vendedor fija el precio. Con stock que no se vende tiene incentivos para rebajar, pero nada lo obliga a traspasar el 100%.
• Que los descuentos de hoy no desaparezcan. Muchas unidades en stock ya se venden con bonos al pie o descuentos. Una rebaja "por IVA" puede reemplazar al descuento que ya existía en vez de sumarse.
• Que la unidad califique. La exención cubriría viviendas con recepción municipal definitiva anterior a la publicación de la ley. Un proyecto en verde no entra.

A favor del comprador hay un detalle técnico: según los análisis legales del proyecto, el vendedor conserva el crédito fiscal del IVA que pagó al construir. Es decir, vender exento no le sube los costos, y eso deja espacio para traspasar la rebaja.

Qué cambia para quien invierte

Si estás evaluando un departamento nuevo, usa el rango de 10% a 13% como techo y negocia desde ahí. Pide el precio con y sin exención por escrito, y compara contra el descuento que la misma unidad tenía antes del anuncio.

Y no pierdas de vista lo que de verdad decide la inversión. Una rebaja de 10% en el precio mejora la rentabilidad, pero un departamento cuyo arriendo de mercado no cubre el dividendo sigue sin cubrirlo con un precio algo menor. La pregunta no es cuánto bajó, sino si a ese precio el flujo cierra.

Qué mirar ahora

• La publicación de la Ley de Reconstrucción Nacional en el Diario Oficial, que fija la fecha de inicio.
• Los precios de lista de las unidades con entrega inmediata en las semanas previas: si suben antes de "bajar", la rebaja es de papel.